Startup fornece todas as variáveis da incorporação de um terreno em tempo real
Estudos de viabilidade construtiva e financeira de terrenos, que consistiam numa das etapas mais morosas da incorporação imobiliária, passam, agora, a serem fornecidos em tempo real. O Place, startup do grupo de desenvolvimento imobiliário OSPA, utiliza algoritmos para cruzar dados urbanísticos com valores praticados pelo mercado na região.
A ferramenta informa ao usuário, a partir do fornecimento do endereço ou de um clique em seus mapas, área total de terrenos, zona, coeficiente de aproveitamento, projeções sobre área privativa, valor do metro quadrado do projeto a ser construído, VGV, e todos os custos, da oferta aos proprietários (à vista ou permuta) aos do projeto em si (obras, outorgas, projeto, aprovação, marketing, impostos, comissões etc.) e retorno sobre o investimento, lucro líquido e margem líquida sobre custos totais.
Em funcionamento em São Paulo desde junho, a ferramenta acaba de ser lançada em Porto Alegre e, ainda neste ano, estará operacional em Miami, onde projetos arquitetônicos realizados por outras empresas da OSPA proporcionaram o conhecimento de mercado e da legislação local necessário para o funcionamento da plataforma.
“A maneira como o sistema foi desenvolvido permite que ele seja facilmente adaptado para que funcione em qualquer município. Por exemplo, a alteração de alturas máximas e percentuais de recuos de cada zona estabelecidos pelos planos diretores demanda poucas horas de trabalho. Em breve, o Place funcionará em outras cidades. A meta é que opere em todas do país, o que dará a incorporadores de diferentes regiões a segurança necessária para empreender em simultaneamente em várias praças” – Flávia Tissot, COO da startup
Voltado a incorporadores, fundos de investimento imobiliário, arquitetos e imobiliárias, o Place também atende às necessidades de proprietários, que, sem acesso ao potencial construtivo e financeiro de seus terrenos, nunca sabem quanto valem, de fato, seus bens. “Algumas funcionalidades, como o potencial construtivo e financeiro, valor de um lote à vista ou para permuta, permanecerão gratuitas. Isso facilita as negociações ao dar segurança para quem oferta um lote e ao incorporador, que, por sua vez, saberá quanto pode pagar sem comprometer o retorno pretendido”, diz Flávia.
Desenvolvida pela equipe de TI da OSPA, a ferramenta se vale algoritmos para obter e cruzar informações de diversas fontes, desde valores de metro quadrado de lançamentos – atualizados continuamente – a dados relativos à legislação urbanística, estes bastante dispersos.
“Sites de prefeituras mostram, por exemplo, que o terreno está em determinada zona. Identificada essa informação, é necessário entrar em outro endereço para saber qual o coeficiente. Já a altura máxima está em outra tabela. São diversas páginas com interfaces pouco amigáveis que fornecem dados em diferentes formatos. No Place, essas e as demais variáveis que compõem a planilha de incorporação são fornecidas em tempo real, em uma tela interativa que dispõe de mapa 3D, onde se visualiza o que ocupa o lote e o seu entorno” – Flávia Tissot, COO da startup.
A partir de outubro, o Place disponibilizará outras funcionalidades que comporão pacotes pagos. Os estudos incorporarão também o envelope legal e será possível acionar filtros para a seleção de terrenos com características específicas, a fim de que o incorporador possa visualizar apenas os que dispõem das que atendem às necessidades de seus projetos, como áreas com determinadas dimensões, bairros, zonas, altura máxima, valores de metro quadrado, dentre outros.
“Para um incorporador focado em alto padrão, por exemplo, poderá escolher filtrar apenas os lotes do Itaim, que possuam até mil metros quadrados de área, localizados na Zona ZEU e que tenham um valor de venda de metro quadro superior a R$ 20 mil. Já para empresas de pequeno porte, o interesse poderá ser por terrenos com até 500 metros quadrados em bairros mais afastados. Enfim, será possível visualizar apenas terrenos que se enquadram ao projeto que se pretende realizar”, conclui.
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